Top
Specialisten in bodem, water & funderingen
Uw adviseur drs. ing. M. Kuiper 020 750 46 00
Mail Maarten Kuiper

Huizen krijgen vanaf medio 2021 een funderingslabel als ze getaxeerd worden. Dit was voor het KennisCentrum Aanpak Funderingen (KCAF) reden om hun labels publiek te maken. Het label geeft aan hoe groot de risico's zijn op verminderde draagkracht van houten paalfunderingen. En welke investering eventueel nodig is om de fundering weer op orde te maken. Veel bewoners krijgen hiermee spontaan inzicht in funderingsrisico’s die tot voorheen onbekend waren. Een kans, maar ook een bedreiging. Wat betekent dit voor gemeenten en woningsbouwcorporaties?

Viewer van de labels

Doel van de funderingslabels is om kopers van woningen te informeren over eventuele funderingsrisico’s. Nog veel te vaak worden kopers te laat en onverwacht geconfronteerd met een noodzaak tot funderingsherstel. De labels dragen bij aan meer bewustwording bij kopers en mogelijk realistischere prijzen van vastgoed. En hopelijk leidt dit ook tot meer zorg voor funderingen bij woningeigenaren. Zeer welkom dus!

Maar andersom: kan het ook gebeuren dat een verkopende woningeigenaar geconfronteerd wordt met een (onterecht of terecht?) slecht label en een theoretisch schadebedrag van meerdere tienduizenden euro’s. Mogelijk zelfs ook waardevermindering. Een zeer reële keerzijde.

Reden te meer om de toepasbaarheid van het label onder de loep te nemen, op basis van de nauwkeurigheid van de gegevens.

Detailniveau: oppassen!

De berekende labels zijn momenteel vrij toegankelijk online ontsloten. De funderingsrisico’s zijn berekend met een model, worden in FunderMaps gepresenteerd per pand en vertaald naar een vijftal labels, afhankelijk van de grootte van het risico. Aangegeven is of sprake er is van een houten paalfunderingen, of dat er sprake is van droogstand van het funderingshout en welke schadebedrag hiermee gemoeid is.

De gegevens worden per pand, en zeer gedetailleerd gepresenteerd. Het funderingsniveau ten opzichte van de grondwaterstand wordt zelfs op de centimeter getoond. De achterliggende gegevens zijn hierintegen echter niet nauwkeuriger dan decimeters, vooral de grondwaterdata zijn niet nauwkeurig. Eigenlijk past de nauwkeurigheid van de data niet bij het presenteren op pandniveau. Dit leidt tot een onjuist beeld.

Daarom hebben we de gegevens op wijkniveau beoordeeld, en vergeleken met onze databases met harde data van panden (archieftekeningen, funderingsinspecties, peilbuismetingen) en zeer gedetailleerde grondwatermodellen. Uit dit onderzoek blijkt dat in een grote delen van dorpen en steden verspreid over Nederland het risico onterecht groot is berekend. Dit kan ongewenst nadelige gevolgen hebben voor verkopers en (indirect) mogelijk de WOZ waarde. Hieruit blijkt dat de labels met specialistische kennis geïnterpreteerd moeten worden.

In de huidige vorm doet het label zowel goed als kwaad. Het voorkomt dat gedupeerden onnodig op kosten worden gejaagd, maar veroorzaakt ook dat de woningen van gedupeerden in waarde verminderen. Eigenlijk is het dus nog niet geschikt voor bewoners. Wel is het een globaal vertrekpunt om verder te detailleren op wijkniveau en daarna op pandniveau.

Detailniveau: aanpassen

Funderingslabels kunnen veel goed doen. Bijvoorbeeld voorkomen dat kopers een kat in de zak kopen, mits de labels zorgvuldig berekend en/of weergegeven zijn. Want de keerzijde is ook duidelijk: onterechte waardevermindering van vastgoed, daling van de WOZ waarden en onnodige zorgen bij woningeigenaren.

De richting is goed. Nu is het zaak om de gegevens passend te visualiseren, te detailleren en er een handelingsperspectief aan toe te voegen.

We merken dat gemeenten en woningbouwcorporaties zich afvragen hoe zij met deze kansen, maar zeker ook met deze onnauwkeurigheden, om moeten gaan. Zij kunnen twee dingen doen: de gegevens gebruiken, rekening houdend met de grote onzekerheden en de keerzijde daarvan, of deze labels als kans aangrijpen om lokale funderingskennis te vergroten en vervolgens vertrouwd te kunnen communiceren over deze funderingsrisico’s. Ook kan het eigen vastgoed dan beter beheerd worden.

Gemeenten kunnen bewoners zo ook beter helpen om hun eigen verantwoordelijkheid voor funderingen te nemen. De inzichten kunnen ook gebruikt worden als input bij de voorbereiding van werken in de openbare ruimte.

Vele gemeenten hebben samen met onze specialisten de eerste stappen al gezet. Graag zetten we onze ruime grondwater- en funderingservaring van afgelopen 40 jaar in, om deze lijn door te trekken. 

Voor meer informatie:

https://www.wareco.nl/nieuws/houten-fundering-en-droogte

https://www.wareco.nl/nieuws/de-droogterisicos-in-leiden

https://www.wareco.nl/nieuws/column-scheef

Of neem contact op met een van onze specialisten. Ze delen graag hun kennis.

 

Wilt u meer informatie?

Neem vrijblijvend contact op met onze adviseur.

Maarten Kuiper Contact

Mail Maarten Kuiper  020 750 46 00